美国房地产投资知识问答

 

为什么要投资海外房产?

自古以来买地置房即是国人投资的首选,近15年来投资房产也已成为人们最重要的资产保值和快速致富的途径。由于今年中国大陆政府接连出台限购令、限贷令、 房产税等一波一波严厉打压房价的政策,众多投资者眼见大陆房地产前景黯淡,便纷纷将投资目光放到了海外,同时也基于资金分散风险、移民、子女教育等多种诱 因,愈来愈多的中国大陆投资者远赴美国、加拿大、澳洲、英国、日本等发达国家的踊跃投资当地的房地产市场。

●优势之一:永久产业 相对于国内70年的物业产权,美国的物业都是永久产权,业主拥有该地块的永久使用权限。由于房屋的升值来源主要是土地增值,在国内进行房产投资,一定要核 实土地使用期限,物业的剩余使用期限越短,该物业的价值会越低。由于海外房产没有使用年限的限制,其房屋价值会一直跟着土地的增值而增值。

●优势之二:海外购房者可贷款六成 海外购房者在美国购房可向任何银行贷款六成,无论别墅、商铺、住宅等都可以办理贷款,这与国内的别墅商铺10年50%贷款相比,可以降低投资者的资金入市 门槛。其次,美国购住宅房交楼标准一律是全新精装修,售价已含装修费用,这意味着投资者可以节省全部装修费用用于其它投资或进行再投资,同样的资金但达到 最高的资金回报率。

●优势之三:政策稳定法律完善 美国购买与中国房产手续有很多不同之处。美国早于1919年就有了房地产法,之后每几年就会补充和修改现行的房地产法,至今已出台与房地产业相关的各种法 律多大十几个法律和规范。美国房产交易时,买卖双方必须有受委托的执照的房产经纪人来处理所有专业合同和文件,购房的合同与文件也是由各州州政府的房地产 局提供统一文本;买房过程中买家的订金和房款一律存入买家的律师信托户口或第三方资金监管公司账户中,开发商、买家、律师三方任何一方无权动用,直到房屋 产权报告、房屋质量报告、产权转移等手续办理完毕时,买家律师确认无误通知卖家办理房款过户手续,此时买家已拿到正式的产权证。因此,买卖双方及任何一个 环节都无风险存在。

●优势之四:稳定的投资回报 投资海外房产之人士,最关心回报率有多少。现时投资美国房产一般租金净回报5%以上,年房产升值率为10%左右。从专业投资顾问角度来看,因过去30年美国房产平均每年升幅为10%左右,而贷款利率为5%,所以综合楼价升幅及租金扣除利息支出,总收益约为15%。

●优势之五:为子女的教育购屋一举两得 美 国发达的文化教育制度一直位于世界的领先地位,美国有数万所中小学,上数所各类大学院校。几乎所有的美国小孩最少都接受8年的教育,高中毕业的有87%, 四年制的学院及大学毕业的有56%。拥有学士文凭的有39%,硕士毕业的有8%,博士毕业的有3%。美国联邦政府每年投入近1500亿美金的资金用于庞大 的教育计划,这已促使美国成为世界上受教育人数最多的国家之一。投资美国各地好学区的房产,可以为子女就读普通公立学校提供保障,就近入学也可免去中国父 母两地奔波的辛苦,为子女将来进入美国高等学府深造做好准备

为什么选择投资南加州?

 

  • 世界第一强国、法律健全、政治稳定

美 国是全世界第一富有国,在美国的五十个州中加州的经济地位又是位居第一位,加州的国民生产总额(GDP)占全美的五分之一,可以说加州支撑着美国的主要经 济命脉。因此,在加州购买物业拥有了最坚稳的经济架构做後台,加上最完善的法律制度做保障,以及加州稳定的房产市场足以让投资者们安安心心地做地主。 

  •  加州的多元化经济排名世界第八-仅次于法国

加州有全世界最多元化的经济体系,从娱乐业(好莱坞)、旅游业、国防工业、到汽车销售业、物流业、和农产业,无一不是世界之首。若将加州视为单一国家,加州则是「世界第八富国」。

没有比土地更好的银行,南加州的土地则是世界顶级的银行… 南加州土地肥沃、日照充足,平均全年大晴天的日子超过300天。大洛杉矶县拥有88个市和30多个优质天然沙滩。洛杉矶又是美国西岸最大港口城市,它的重 要性好比大陆的广州 长堤海港是全美第二繁忙的海港,每年约有1500万个货柜由次进入美国本土,并且持续以每年100万个货柜的惊人速度在成长。 

  • 得天独厚的天气、地理环境

加 州的气候世界闻名,尤其是南加州洛杉矶地区。 温和的加州阳光以及依山傍海的地理环境,让每位游客流连忘返。在这里,同一天内可去海边冲浪、还可以驱车上山滑雪。 从洛杉矶出发,只要驾车3个半小时就可以到达著名的赌城拉斯维加斯、或者驾车2小时往南经过优美的圣地亚哥市就可以进入墨西哥边境。 

  •  一个凝聚全世界移民与金融的大吸铁

加 州是全世界公认的移民天堂,它吸引着每年六十万人来此定居、投资、读书、或工作。官方估计,只要十年後的加州人口将再增添1,200万人(约全台湾一半的 人口),到时南加州人口的密度将紧追纽约。每个城市的拥挤状态将不输给香港、上海、新加坡、或台北。

美国房地产有哪些的种类?

  • 共度屋和联体别墅(CONDO AND TOWNHOUSE)

有 一种共度屋,业主全部买下来,只出租,不单独出售,在理论上与公寓群一样。另外联体别墅也有一定的市场,这两种住宅的优点就是不用自己管理,业主委员会 聘请的物业管理负责所有的外墙之外的管理,这里的物业管理公司与国内的物业管理公司也是有很大的区别,比如室内的一概不管。

  • 独立屋(SINGLE FAMILY)

目 前在美国销售的非公寓群住宅中,即包括独立屋,双并屋,三并屋,四并屋,共度屋,联体别墅,独立屋(俗称别墅)占87%左右(2006年NAR),在余 下的13%中,以共度屋(CONDO)占绝大多数。而国内可能与美国正好相反,别墅是极少数,绝大多数是共度屋,即商品房,而且多为高层共度屋。 在美国,到处是别墅在出售,高层住宅很少看到,即使有,价格也是很高。独立屋的价格与国内别墅的价格不同,国内的别墅应该是豪华独立屋,美国的独立屋的中 位数是22万美元左右,平均价格是27万美元左右,但这个数据对于中国人来说没有意义,因为在中国人最多的加州,纽约州,你就永远不要想有这样价格的房 子,在加州的洛杉机,中等的别墅也要80-100万美元,好一点的多数是200万美元以上,在洛杉矶和旧金山地区价格更高,纽约也是如此。

  • 土地(LAND)

美 国的土地几乎是私有,出让土地的牌子到处可见。 土地投资具有很鲜明的特点,价格在各地的差异最大,比如一英亩(4047平米),在德克萨斯州,平均2000美元,但可能在南加州就是200万美元,甚至 在一个城市内也可以相差100倍。土地投资最大的优点是不用人管理,最大的缺点是没有任何收入,而且要供贷款和房地产税,所以土地投资适用于财力好的人, 美国的很多企业都会在土地上有些投资,比如沃尔玛,麦当劳等。

  • 办公楼(OFFICE BUILDING)

美 国的办公楼与国内的类似,所不同的就是国内的很多办公楼中具有单独的产权,可以单独买卖,国内的这种产权方式是共度式办公楼(OFFICE CONDO),在美国,很少,一般是整个大楼整体出售的,相对讲,交易量不大。从理论和实践上,办公楼的风险大一些,因为办公楼与经济的好坏很紧密。

  • 购物中心(SHOPPING CENTER)

这 里所说的购物中心是指中小型的购物中心,不是指大型的购物中心即SHOPPING MALL(简称MALL),一般均是独立建筑物,一层居多,可以有十家以上的商家,每家的面积可大可小,大型的购物中心一般是以超级市场为主要商家,就像 一个航空母舰队的概念,这个主要的商家叫ANCHOR TENANT,跟随著一群小的商家。由于美国城市规划的限制,几乎不允许商家与住宅同在的,所以就不存在国内的住宅楼中,一楼是商家的现象,国内和香港的 商铺概念在美国是没有的。购物中心在商业房地产中的交易量也是较多的,中国人也很喜欢,价格与租金相关,各地差异很大,风险也较小。

  • 公寓群(APARTMENTS)

公 寓群在商业房地产中的交易占很重要的部分,也是中国人最喜欢的,这种商业房地产的形式在国内几乎没有,而在美国大约30%的人口是住在公寓里的。公寓群是 只出租,不能分别销售,只能做为一个整体出售,在房地产分类上是商业,不是住宅,贷款也是商业房地产贷款。从理论上和实践中,公寓投资都是风险最小的。目 前美国的公寓空置率会在8%左右,也就是说92%左右的出租率,但每个城市均不同,一般不会太差。公寓一般以1房,两房为主,比例约为1:2,平均租金是 (2006年)一房700美元左右,两房950美元左右,但各地差别很大,这些全美的平均数只是参考。公寓群最少5个单位,一般是几十到数百个单位,多数 在100-300个单位,价格不一,在德克萨斯州每个单位的平均价在4-5万美元,如果有200个单位,那就是800万-1000万美元。但在加州,可能 每个单位是20万美元,或者30万美元。 这里说的公寓与国内的公寓不是一回事,国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种,每个单元具有独立的产权,可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店 在美国极少,只是在纽约等少数地方可见,但价格也是叫昂贵的。

美国房产交易中产权公司的作用是什么?

近年来美国投资房地产的话题非常热门,尤其是目前美国加州等房地产市场房价已经开始触底回升,显然是非常好的投资选择,世界各地的投资者都在跃跃欲试。但是我国大多数的人对与投资国外房地产总有许多顾虑。但老实说,即使我们平时在国内购房一不当心,都有可能卷入房产纠纷中去,例如常有发生的“一房两卖”,或是伪造证件买卖,或是经纪人携款潜逃。平心而论,在国内购买房产都会遇上这样那样的问题,若是要投资美国房产,不仅人生地不熟,就连交易流程也不清楚,有各种顾虑不无道理。这里我们不妨来探讨一下美国房地产市场的安全性,以及在美国购房的可行性。毫无疑问,任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房地产市场最初也是跌跌撞撞,时有纠纷,问题不断,总的来说,在房产交易中两大关键问题是:1)产权是否清晰可售。如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等,那么买方将卷入无止境的纠纷当中去。2)交易资金是否安全。若遇上不法经纪卷钱逃跑,买方更是要白白的遭受巨大的损失。为了应对这一系列问题,渐渐的一些由代理房地产业务的律师行发展起来一种新的行业,就是我们所说的产权保险公司。1853年,美国第一家产权保险公司在宾夕法尼亚成立。他们为购买房地产的人们提供调查。保险等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易,极大的保障了买房者的权益。经过150多年的历练,如今美国的购房体系对于各种突发问题,疑难杂症都已能够沉着应对,完善的产权过户的制度规范可以说是滴水不漏,无懈可击。可以说产权公司是美国房产交易中的安全卫士。

产权保险公司在房地产买卖交易中以第三方的身份全程参与,起主要功能有以下4项。

  1. 产权核查在房产交易前,全面调查房产的各类公共文件是否完整合法,在确认房产的产权清晰可售后,出具产权承诺书。
  2. 产权保险为买方提供产权保险。如果产权存在产权承诺书中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷,并给买方造成损失时,保险给予赔偿或负责消除产权瑕疵。
  3.  资金监管交易过程中,买方支付地定金、过户尾款一律汇入产权公司或Escrow的监管账户, 产权公司作为第三方监管所有的资金,以确保买方的资金在过户之前绝对的安全,杜绝任何欺诈行为。
  4. 过户登记前往政府部门进行网络登记备案,政府完成产权登记备案需要约4-6周,之后买方可登陆政府网站核实。最后负责让卖方签署产权让渡契约,之后转交与买方。

什么是ESCROW公司?

ESCROW 是房产交易过程中,卖方将房产契据交给中立的第三方,买方将购房款也交给中立第三方,那么这个第三方就称为ESCROW即第三方托管公司。第三方托管公司的主要功能是监管资金。在美国,第三方资金监管者(Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等,而房产经纪或代理则可以帮助客户选择合适的ESCROW公司执行资金的安全监管。无论是产权公司还是第三方托管公司都隶属国家或州政府部门管辖,并且拥有颁发的资金监管执照,其资金流动受政府严格监管;另外,产权公司和第三方托管公司需要缴纳一定金额的保证金(类似银行准备金),以备特殊情况下向客户赔偿。所以,资金交由产权公司监管是绝对安全的。

美国的物业管理与中国有何区别

2010年自中国严打房价的政策出台以来,部分国人已经或者正打算赴美国投资房产,但有些投资者对于要支付比中国高很多的物业费来说,总有迟疑,对于这一点我们可以完全负责地告诉广大中国投资者:美国专业化的管理物业有着其显著的特点,业主的每一分钱都会花的让人心服口服,绝不冤枉。下面我们可以从中美物业管理的模式对比来看出个所以然来。

 区别一:关于业主委员会的性质

  • 中国的业委会是民间组织,由业主自发票选出来,监督物业公司的服务的群众组织。组织结构随意,管理模式较为松散。
  • 美国的业委会是合法成立的有限责任公司,以有限责任公司的形式运作,运作管理严格规范。美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站,将业主委员会每月或者每季度召开的董事会的会议上传到网上,让人们可以任何时候都可以看到。几乎所有的业主委员会都购买意外责任险,若发生大的法律诉讼,把可能的风险转移给保险公司。

区别二:关于物业管理费

  • 中国的物业公司是自行与业主交涉或追讨;不交物业费的业主,继续享受服务以及公共设备,导致更多业主也不交物业费;物业公司只有上诉程序追讨物业费.
  • 美国是强制缴费。如果有的业主拖欠物业费,业主委员会有权通过司法听证,将业主的产权进行拍卖,或是在业主将房产挂牌出售时,将房产扣留,不允许出售,直至业主付清物业费。有些州,例如得克萨斯州,业主委员会甚至不需要经过司法程序就可直接将拖欠物业费的业主的房屋进行拍卖。

 区别三:关于物业管理的服务范围

  • 中国只提供基本的物业配套服务。大多数社区物业公司的职能是维护绿化,安保,公共区域和设备的维护。而游泳池,会所,健身房等都需额外付费才能使用。
  • 美国提供的都是免费甚至有额外的高端配套服务。具体包括:社区安保,车辆保管,绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等贴心服务。高档寓所有五星级酒店式还提供包括24小时管家服务、海滩服务、客房服务、游泳池,会所、健身房、SPA、商务中心还可以免费发送传真、打印、甚至可以举行会务活动;很多物业公司定期组织业主郊游,聚餐,营造邻里之间友好融洽氛围。所有设施服务均无需再付费,已包含在物业费中。

应该说,我们国内大多数业主并不是不需要物业服务,不愿意交物业费,事实上他们是希望能享受到更高水准的服务,只是国内的社区物业管理以及制度等还不健全。相比较而言,美国社区的管理各个环节的法制完善,业主委员会的运作方式同任何一家企业一样规范和专业。每个业主必须要缴纳物业费;物业公司必须提供最优质的服务,把业主委员会的利益放在第一位,权力给予最精心的服务;业主委员会则保证业主享受美好的生活,良好的环境,争取小区地产保值升值。

投资美国房地产的有哪些相关税收?

在美国大多数地方,海外投资者和本国居民享有同等购房的权利,因此近年来,许多眼光独到的投资者把目光瞄准了美国低迷的房地产市场,加上美国房产高额的租金收益。所以了解美国投资的税收制度也非常重要的。一般我们大家都知道美国的房产税,美国的房地产税的税率各个城市不同,一般每年所要缴纳的房地产税率为房产价值的0.5-2%左右,但大多数人对于房产出租以及转售获利所要缴纳以及可以如何避免的税务都不熟悉。

下面我们介绍一下外国人(非美国居民的外籍人士)在美国投资房地产的税务问题 在美国的税法中,普通居民的纳税收入一般分为两类:第一类:与美国贸易或业务无关的投资收益——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税;第二类:与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入――减去扣除额后,按照适用于美国居民的常规分级所得税率征收。

  • 对出租房产利得

外国人的个人纳税可以将房地产出租净收益(扣除与出租房产有关的维护费等),适用于以上第二类,根据美国公民和居民的常规分级所得税纳税,而非30%的固定税率。分级所得税税率最低10%,最高位35%例如,50万美金的房产,一般年毛租金为5万美金,扣除物业费,房地产税等持有成本年净租金为3.5万美金,每年的利得税为4930美金左右,大约为净租金的14%。

  • 对于出售房产利得

短期持有:持有不到一年转售,适用以上第二类,美国公民和居民的常规分级所得税纳税(同上)。长期持有:持有一年以上,适用房地产长期资本利得,最低为10%,最高为25%;一般为15%-25%之间。

值得一提的是,美国1031条款,简单来说,当你卖出一处房产后“一定期限内”,又购买了一个“类似”的房产,也就是我们中国所说的房屋置换,那么资本利得税是可以避免的, 所以当你想要更换自己的房屋,若符合1031条款的要求,将可免去这一笔税务。但在不同情况下,该条款所设定的条件以及具体操作比较复杂,需资询美国专业的会计师(CPA)代为处理。所以在赴美购房咨询专业的美国房产公司是相当必要。

中国人如何在美国顺利买房?

不知道从什么时候中国的房价竟然已经比美国的高出许多,美国的财富缩水,中国的经纪暴涨,很自然中国有钱人的比例增加,加上人民币汇率的增值,对中国人来美国购屋提供了更好的理由。有人认为中国的高房价早已经超过了泡沫破裂的阶段,不管是不是这样,美国泡沫后的低房价确实是对中国人产生了致命的吸引力,对于这些不断增加的中国购屋者,除了热情以外,也应该了解相关美国购屋的一些法则,程序,事先做好的准备工作。

1. 在美国买房和在中国买房有很多不同,例如:美国所有的房子每年都有房产税,各个州,各个城市的税率都不一样。

2. 一般除了独立屋之外的Condo或Townhouse都会有社区的管理费(HOA),费用也各不相同,每个社区的条款和规范也不一样。

3. 美国买房者都要投保房屋保险(以火险为主),如果需要贷款还要购买产权保险给银行,如果你打算出租的话,还要考虑买一份房客保险。

4. 要预先选好想要买的区域,考虑是自住还是投资。如果是自住民谣考虑到你居住的方便。如果投资,就要考虑到投资回报率,基本上不论你自住还是投资,都要对这个城市有所了解和地缘关系,比如你有亲友住在此处,或你曾经来过此地。

5. 外国人的购屋资金和购屋贷款。对外国人来讲贷款较美国本地人相对难一点,选择性较小些,通常需要投款40%以上,银行需要你的财力,工作收入证明,购屋投款要在美国银行存有一段时期。如果你是用现金来购房,那就要考虑发哦如何将资金从中国汇来美国,如果有公司,可用公司的账户来转移资金,如果没有公司,那就要由外汇汇来美国,但是中国有外汇限制,每一个人每年只能汇50,000美金,所以想买房的人应事先有所准备。

6. 你应该了解整个买卖的程序。通常这个程序要比中国复杂的多,相对的更严谨、更安全,从签约到交房一步步规范办事,不能有漏洞。从第一步开始你买好房,签合约,你应该了解毁约内每一项条款的内容,不能光是签字,如果签了,到时反悔就来不及了,所以你需要有一位经验的经纪来协助你,以保障你的权益。买房过户的一般程序如下:

       1、找房,看房,选房。

       2、选定房,写出价合约书并支付定金支票。

       3、买卖双方同意后,共同签署买卖合约。

       4、定金支票存入第三方公证公司开始过户。

       5、如需要贷款,提出正式申请。

       6、请房检员做房屋检查,并提出维修要求。

       7、签署过户正式合同及有关房屋各项报告。

       8、查阅房屋产权报告。

       9、白蚁检查及处理。

       10、购买房屋保险。

       11、签署贷款资料。

       12、银行放款。

       13、最后交房前检查。

       14、产权公司完成政府过户登陆。

       15、交收钥匙完成买卖。

       实际操作还有更多的细节,对于一个不熟悉美国购屋的人来说却是一个繁琐的事情,所以你需要一位经验丰富的经纪人来帮助你完成这些详细的过程.