The Procedure of Real Estate Investments

产权变更的基本概念:

产权变更即房屋產權的轉換有多種方式(買賣,贈予,拍賣·········)一般最常見的是正常買賣。在買賣的市場中,買方手中握有現金,而賣方握有房屋的產權。買方與賣方經由雙方的代理人(地產經紀人)進行談判。如買賣雙方有達成共識,則買賣合約就會交由雙方同意的中間人(產權交換公司,Escrow公司)來進行產權交換。而後買方將錢帶進產權交換公司,而賣方將產權過戶的文件也交給產權交換公司。如果買賣雙方都依照買賣合約內容執行,中間人就將買方的錢交給賣方,而賣方的房屋產權交給買方(見下圖),完成交易。

 買屋的申請:

 經過了沉長的看屋過程後,買家終於找到了自己想要購買的房子。這時買家的地產經紀人就會為買家準備一套買屋的申請文件。其主要內容如下:

A.買賣合約:

  其內容是買方所提出來的報價及相關細節內容(例如:Escrow,Title的公司,有無貸款·····)

B.首付(頭款)證明:

  銀行的近期帳單。內容必須包括此下三種資料:

  1.買家姓名

  2.帳單結算日期

  3.金額

C.貸款證明:

  經由貸款經紀人對買家的初步審核後所開出的書面證明。內容包括如下:

   1.貸款人姓名

   2.貸款金額

   3.貸款比例

   4.審核日期及有效期

   5.信用成績(如果可能)

   6.貸款經紀人姓名,電話及公司名稱

D.訂金

   一般可用買家的個人支票。約為買方出價的1%~3%之間。訂金越多,則表示越有誠意購買。當賣方收到了買方的買屋申請後,賣方可針對其不同意的項目,寫下賣方願意接受的條件(稱為Counter Offer#1)交給買方去考慮。如果買方有意見,則可針對不同意的部份再寫一張还价条件2(稱為Counter Offer#2給賣方考慮。買賣雙方經由多次的來回Counter,如有達成共識則先有一方在最後一次的Counter上簽名,交由對方(或對方地產經紀人)簽收,再傳回給對方後則買賣合約就完成法定程序,開始進行產權交換。

 

房屋產權的交換流程

  1. 權交換的時間:獨立屋,Condo為45~60天。如果買方有FHA或者VA Loan則一般為60~90天。
  2. Open Escrow後的3個工作天內,買家的訂金必須送進Escrow(中間人)手中。
  3. Open Escrow後7天:賣家在Open Escrow後的7天內,要把已知的房屋現況(Disclosure Paper)告知買方。
  4. Open Escrow後的14天之內是買家的考慮期。買家可在這期間內,在不破壞房屋的情況之下,可做任何有關的檢查與調查(Inspection)。買家也在這段期間做房屋貸款的申請(如果有的話)。
  5. 買方到了Open Escrow的第14天,就要告訴賣方要不要買這棟房子。如果決定要買,買方必須把合約內買方可以不買這棟房子的理由全部移除,以保護自己的權利。同时48小時:賣方如果要單方面終止買賣合約,必須要在48小時前以書面通知買方(或買方經紀人)
  6. 買家簽訂貸款合約:買家如有貸款,必須和貸款經紀人商定何時必須簽訂貸款的正式合約而不會耽誤Escrow Close的時間,通常的為Close Escrow前的5~7天。
  7. Close Escrow的5天以內,買家有權利再回去房子內,看看房屋的屋況和當初看到的是否一樣。如有不同,可以書面通知賣方,在Close Escrow之前改善。
  8. 產權登記完成合約:產權公證公司(Escrow)將收到的買方頭款(首付)+買家的貸款,交由產權保險公司(Title Company)把賣方在房子上的欠款全部付清,並到縣政府為買家做產權登記後,買賣合約就算完成。

 注意事項

  1. 在加州買賣房地產,賣方有權利以現況(As is)賣屋。也就是說買方在Open Escrow的頭17天內做任何房屋檢查及賣方交給買方的Disclosure Paper只是要讓買家瞭解房屋的“現況”是如何。雖然買方也有權利要求賣方改善房屋檢查中所發現的問題,但買方也只有“要求”的權利,賣方可以什麽都不改善,以現況賣屋。買賣雙方如果在此無法達成共識,則買方可以選擇終止合約,拿回訂金。
  2. 買賣合約中只有買方的的訂金在3個“工作天”內送進Escrow外,其他的都是以日曆天來計算。
  3. 一般買賣房屋的價錢,只包含房屋本身(大部份都含地)不包含個人財產(Personal Property)。如果買方想要包含(例如,洗衣機,烘乾機等)必須在填寫房屋申請時,一項一項填入表格中。
  4. 雖然買方只要在雙方同意的時間內取消買賣,可以把訂金取回。但Title,Escrow有權利收取一些他們的服務費。
  5. 買賣雙方對於買賣合約的全部內容是在Open Escrow之前都是可以商量。而在Open Escrow之後,只要雙方書面同意就可以更改。如果賣方書面同意要修理或改進房屋現況的部份無法在Close Escrow之前完成,買方不能以此為理由拒絕Close Escrow。